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Postado em 27 de Dezembro de 2014 às 09h59

Documentação imobiliária e a medida provisória nº 656/2014: possibilidade de maior segurança às transações imobiliárias

  • Firme Negócios Imobiliários -

    É fato incontroverso que o corretor de imóveis deve atuar com prudência e cautela nas transações imobiliárias nas quais esteja envolvido. É o que impõe a própria legislação civil brasileira quando, em seu art. 723, determina que ele informe ao cliente sobre todos os riscos relativos ao negócio, sob pena de responder pelas perdas e danos decorrentes de sua omissão. O fato é que, no exercício de seu mister, o consultor imobiliário se vê diante de difíceis atribuições e burocratização, na medida em que, no seu dever de informação e prudência, deverá percorrer todas as possíveis questões atreladas ao bem imóvel e às partes envolvidas – analisando uma série de documentos – para que possa assegurar a “saúde negocial”, apta a tornar a transação eficaz e segura. Em que pese este seu dever (obrigação) geral de informação permanecer, a Medida Provisória nº. 656, editada no último dia 08/10/2014, pretende reduzir drasticamente esta preocupação, por parte do corretor, com a documentação atrelada ao imóvel objeto do negócio. É que a MP visa deixar “encorpado”, um princípio registral já existente: o “princípio da concentração de todos os dados nas matrículas dos imóveis” junto aos Cartórios de Registro de Imóveis. É que, como sabido, uma operação imobiliária é cercada, hoje, de informações esparsas, assimétricas, difusas no tempo e no espaço. E o fato é que, embora o vendedor tenha informações seguras e reais sobre a situação do bem imóvel, bem como sobre a sua própria situação jurídica e financeira, o mesmo não acontece com o comprador, financiadores e consultores imobiliários, que precisam percorrer cartórios judiciais e extrajudiciais em busca de informações fidedignas. Ora, realmente não é nada cômodo estar ciente de que – para uma real segurança nas transações imobiliárias – o ideal seria que o corretor e/ou interessados percorressem, no mínimo, todo o território brasileiro para empreender consultas a inúmeros cartórios judiciais e extrajudiciais, bem como junto aos órgãos públicos. Isso demandaria um tempo e custos cruéis e inacessíveis, em grande parte. Daí a opção coerente de se fazer consultas tão somente naqueles lugares que guardam alguma relação mais direta com o bem imóvel e com as partes. Na exposição de motivos da citada MP (MANTEGA et al. 2014)[1], o que se argumenta, inclusive, é que, seja por desconhecimento ou economicidade, os agentes deixam de trabalhar com a totalidade das informações necessárias para aferir o risco e, consequentemente, o efetivo preço da transação e as consolidam com um “vácuo informacional”, que possibilita, no futuro, a contestação ou reversão da operação. A concentração dos atos na matrícula do imóvel pode ajudar na mitigação deste “vácuo informacional”. Trata-se de procedimento que contribuirá decisivamente para aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular, além de redução de custos e celeridade dos negócios, pois, num único instrumento (matrícula), o interessado terá acesso a todas as informações que possam atingir o imóvel, circunstância que dispensaria a busca e o exame de um sem número de certidões e, principalmente, afastaria o potencial risco de atos de constrição oriundos de ações que tramitem em comarcas distintas da situação do imóvel e do domicílio das partes. De fato, caso a MP seja convertida em Lei, a concentração de inúmeras informações relativas ao bem e/ou ao seu proprietário (por exemplo, ações que possam reduzir o proprietário à insolvência), deverá acontecer, averbando-as na própria matrícula do imóvel, o que fatalmente assegurará, em grande parte, as futuras transações. Ocorre que, conquanto a MP tenha sido cautelosa neste sentido, não há, nela, previsão de todas as possíveis situações nas quais os consultores imobiliários se veem submetidos no dia a dia de seu mister. O dever de cautela e prudência, bem como de informação às partes de todos os riscos relativos aos imóveis permanecerá incólume, pois é o que determina, com segurança, o Código Civil. De mais a mais, haverá um acréscimo de deveres e funções aos membros do Poder Judiciário e das serventias extrajudiciais, fato que já está causando certo incômodo, mesmo porque a MP garante, em determinados casos, a gratuidade das averbações àqueles que se declararem pobres na acepção da Lei e, ainda, aos Poderes Judiciário e Executivo, por meio eletrônico, o acesso, sem ônus, às informações de que dispõe as serventias.
    Por fim – e não menos importante –, as referidas determinações da MP que aqui tratamos foram adotadas em caráter “precário” (provisório), visto que precisam ainda ser convertidas em Lei para poderem permanecer válidas e atingirem os fins almejados. A MP ainda está em tramitação e já tem suscitado inúmeras indagações, inclusive quanto à sua legitimidade e constitucionalidade de alguns dispositivos. Resta a todos esperar os desdobramentos junto aos Poderes Legislativo e Executivo! Por: Josiane Wendt Antunes Advogada, consultora e assessora jurídica; especialista em Direito Público e mestre em meio ambiente e sustentabilidade. Sócia do escritório “Mafra e Antunes Advocacia e Consultoria”. Atua há mais de 10 anos no mercado imobiliário junto a corretores e empreendedores. Membro do Instituto dos Advogados de Minas Gerais (IAMG). Professora universitária, parecerista, conferencista e articulista.

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